A empresa quer reter 50% do que você pagou pela cota?

Você pediu para cancelar a sua cota de resort e a resposta da empresa veio com uma conta difícil de engolir: metade de tudo o que você pagou fica com ela?

Essa é uma das situações mais comuns entre quem procura o escritório para sair de um contrato de multipropriedade. A pessoa pagou a entrada, anos de parcelas, às vezes já quitou boa parte do valor, e descobre que a proposta de distrato devolve só uma fração disso. Quando reclama, ouve que "está no contrato" e que "a lei permite". Em muitos casos, a conta ainda piora: além dos 50%, a empresa desconta a comissão do vendedor, o sinal e uma taxa pelo tempo em que a cota esteve à disposição.

A boa notícia é que a retenção de 50% não é automática. A lei só a admite em uma situação específica, a empresa precisa provar que está nela, e mesmo assim a questão ainda não tem resposta definitiva nos tribunais.

De onde vem esse número de 50%?

Em 2018, a chamada Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) alterou a Lei de Incorporações para regular o desfazimento de compras de imóveis na planta. A regra geral ficou assim: quando o contrato é desfeito por desistência ou inadimplência do comprador, a empresa pode descontar a comissão de corretagem e uma multa de até 25% do valor pago.

Há uma exceção. Se o empreendimento estiver submetido ao chamado patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50% do que foi pago. É daí que saem os contratos que preveem a perda de metade do valor.

Repare em dois detalhes da própria lei: o teto é de "até" 50%, e não de 50% fixos; e ele vale para quem desiste, e não para quem sai do contrato por culpa da empresa.

Essas regras foram pensadas para imóveis comprados na planta, e os tribunais vêm aplicando-as também às cotas de multipropriedade vendidas antes de a obra ficar pronta, como mostram as decisões citadas abaixo. Se elas valem para o seu contrato depende da data da assinatura e do tipo de contrato, e esse é um dos pontos que a análise do caso confere.

Base legal:
Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, I e II (corretagem e multa de até 25% da quantia paga) e § 5º (multa de até 50% da quantia paga quando o empreendimento estiver submetido ao patrimônio de afetação). Ver na íntegra (planalto.gov.br)

O que é patrimônio de afetação, em palavras simples?

É uma forma de separar o terreno e o dinheiro de um empreendimento do restante do caixa da incorporadora. O objetivo é proteger os compradores: se a empresa quebrar, aquela obra tem patrimônio próprio para ser concluída. Para existir, o regime precisa ser formalmente instituído e averbado na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis.

Por isso, não basta o contrato dizer que o empreendimento "é afetado". A afetação é um fato que se prova com documento. E ela também tem fim: a lei lista as hipóteses em que o regime se extingue, e o Superior Tribunal de Justiça já esclareceu que a simples expedição do habite-se não basta para encerrá-lo.

Base legal:
Lei nº 4.591/1964, arts. 31-A a 31-F (instituição, averbação e extinção do patrimônio de afetação). Ver na íntegra (planalto.gov.br)

Sem prova da afetação, o teto volta a ser de 25%

Esse é o ponto que mais pesa a favor do consumidor. Se a empresa alega o patrimônio de afetação para ficar com metade do valor, cabe a ela demonstrar que o regime existe e está em vigor. Sem essa prova, vale a regra geral, com multa de até 25%, e o juiz ainda pode reduzir esse percentual.

Também é comum o contrato somar penalidades: multa de 50%, mais corretagem, mais sinal, mais taxa de fruição. Quando a soma deixa o comprador sem quase nada a receber, os tribunais costumam reduzir as retenções, com base no Código de Defesa do Consumidor e no poder do juiz de diminuir a multa excessiva.

Base legal:
Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), art. 51, IV (nulidade das cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada) e art. 53 (proibição da perda total das parcelas pagas). Ver na íntegra (planalto.gov.br)
Código Civil, art. 413 (redução equitativa da multa manifestamente excessiva) e art. 1.358-B (aplicação do CDC e da Lei de Incorporações à multipropriedade). Ver na íntegra (planalto.gov.br)

O que a Justiça já decidiu:

STJ, AgInt no AREsp nº 3.193.063/SP (3ª Turma, julgado em 22/09/2026)

Numa compra de multipropriedade, a empresa queria reter 50% do valor pago alegando patrimônio de afetação. O Tribunal de Justiça de São Paulo constatou que não havia comprovação do regime e limitou a retenção a 20%. O Superior Tribunal de Justiça manteve essa decisão.

TJPA, Apelação Cível nº 0905196-60.2022.8.14.0301 (1ª Turma de Direito Privado, julgada em 18/05/2026)

O Tribunal de Justiça do Pará analisou doze contratos de cotas de multipropriedade desfeitos por iniciativa dos compradores. As empresas pediam até 50% de retenção, além da corretagem e do sinal. O Tribunal considerou o resultado excessivo, afirmou que a Lei do Distrato não autoriza retenções "automáticas, cumulativas e potencialmente confiscatórias" e manteve a devolução de 90% do valor pago.

E as decisões do STJ que aceitaram os 50%?

Seria desonesto não falar delas. Em junho de 2026, a 4ª Turma do STJ manteve a retenção de 50% num contrato de multipropriedade de 2019, em que o patrimônio de afetação havia sido reconhecido e a rescisão partiu dos compradores (AREsp nº 3.102.542/RS). Em agosto de 2026, a 3ª Turma foi em outra direção: manteve uma decisão que limitou a retenção a 25%, mesmo num empreendimento com patrimônio de afetação, num caso de apartamento residencial (REsp nº 2.218.691/SP).

Por causa dessa divergência, o STJ vai decidir o assunto de forma definitiva, como recurso repetitivo (Tema 1.466), e a decisão vai orientar os tribunais de todo o país. O tema foi afetado em agosto de 2026 e, até novembro de 2026, ainda não tinha data de julgamento nem tese firmada. Enquanto isso, os recursos ao STJ sobre o mesmo ponto ficam suspensos, e cada caso depende de três perguntas:

1. O contrato foi assinado depois de dezembro de 2018, quando a Lei do Distrato entrou em vigor?
2. A afetação foi provada e ainda está em vigor?
3. Quem deu causa ao fim do contrato?

Quando a culpa é da empresa, por atraso na obra, cobrança diferente da combinada ou informação escondida, essa discussão nem começa: a regra passa a ser a devolução integral, sem a multa da Lei do Distrato.

Cada caso é analisado a partir do seu contrato, da matrícula do imóvel e de como a venda aconteceu. As decisões acima mostram a direção que os tribunais vêm seguindo, mas não substituem a análise individual.

Antes de assinar a proposta de distrato:

1. Peça por escrito a planilha da devolução, com cada desconto separado: multa, corretagem, sinal, fruição e taxas.
2. Compare o total que você vai receber com tudo o que já pagou.
3. Confira se o contrato fala em patrimônio de afetação e peça a certidão da matrícula do imóvel, que mostra se ele foi averbado.
4. Leia com atenção a cláusula de quitação: muitas propostas pedem que você renuncie a qualquer questionamento futuro.

Metade do seu dinheiro não é detalhe:

Uma cláusula de 50% escrita no contrato não é a palavra final. A lei exige requisitos, os tribunais exigem prova, e a soma dos descontos pode ser revista.

Se a empresa quer ficar com metade do que você pagou pela cota, ou se você recebeu uma proposta de distrato e não sabe se ela é justa, fale com o escritório Dias Advocacia. Com o contrato e os comprovantes de pagamento em mãos, dá para saber quanto do valor pode voltar para você.