O resort não ficou pronto? Você pode cancelar e receber tudo de volta

Você comprou uma cota de um resort que ainda estava em obras, com data marcada para a entrega, e até hoje não passou uma única noite lá?

A história se repete com muitos compradores. Na apresentação de vendas, a maquete, o vídeo e as imagens das piscinas mostravam um empreendimento quase pronto. O contrato trazia uma data de entrega. A data passou, veio um aditivo, depois uma nova previsão, e as parcelas continuaram chegando normalmente. Em alguns casos, a empresa ainda oferece trocar a cota por outro empreendimento ou cobra taxa de manutenção de um prédio que ninguém pode usar.

A boa notícia é que, quando a obra atrasa por responsabilidade da empresa, o comprador pode desfazer o contrato e receber tudo o que pagou, sem as multas previstas para quem simplesmente desiste. O cuidado está em documentar o atraso e não confundir esse cenário com a desistência comum.

Quanto atraso a lei tolera?

O contrato pode prever um prazo de tolerância de até 180 dias além da data de entrega, desde que essa cláusula esteja escrita de forma clara e destacada. Passado esse prazo, se o comprador não deu causa ao atraso, ele tem duas opções:

1. Desfazer o contrato e receber de volta todos os valores pagos, corrigidos, além da multa prevista no contrato, em até 60 dias.
2. Se ainda quiser a cota, manter o contrato e receber uma indenização de 1% do valor pago por mês de atraso.

Tolerâncias maiores que 180 dias, ou que dependem de fatos fora do controle do comprador, costumam ser consideradas abusivas pelos tribunais.

Base legal:
Lei nº 4.591/1964, art. 43-A, caput (tolerância de até 180 dias, se pactuada de forma clara e destacada), § 1º (resolução com devolução integral dos valores pagos e da multa em até 60 dias) e § 2º (indenização de 1% ao mês sobre o valor pago, se o comprador mantiver o contrato). Ver na íntegra (planalto.gov.br)

Desistência ou culpa da empresa: por que a diferença importa tanto?

Quem desiste da cota por vontade própria recebe uma devolução parcial: a empresa pode reter uma parte para cobrir os custos que teve. Já quando o contrato acaba por culpa da empresa, a regra muda. O Superior Tribunal de Justiça fixou, em súmula, que a devolução deve ser integral quando a culpa é exclusiva do vendedor.

Na prática, isso significa que, no atraso de obra, não se aplicam as retenções da Lei do Distrato: nem a multa de 25% ou 50%, nem, em regra, o desconto da comissão de corretagem. Há decisões que também reconhecem indenização por dano moral quando o atraso é longo.

Base legal:
Súmula 543 do STJ: no desfazimento da compra de imóvel regida pelo Código de Defesa do Consumidor, a restituição deve ser imediata, integral se a culpa for exclusiva do vendedor e parcial se o comprador tiver dado causa.
Código Civil, art. 475 (quem sofre o descumprimento do contrato pode pedir a sua resolução, com indenização por perdas e danos). Ver na íntegra (planalto.gov.br)

Imprevistos na obra livram a empresa da responsabilidade?

Na maior parte dos casos, quando a obra atrasa, a empresa atribui a demora a fatores externos, como o período de chuvas, e apresenta isso como algo fora do seu controle. Para a Justiça, porém, dificuldades desse tipo fazem parte do risco do próprio negócio: quem constrói e vende um empreendimento precisa considerá-las ao fixar o prazo de entrega. É o que os tribunais chamam de fortuito interno, e ele não afasta a responsabilidade pelo atraso. A empresa só se livra se provar um acontecimento realmente extraordinário e imprevisível, e que foi ele, de fato, a causa da demora.

O que a Justiça já decidiu:

TJCE, Apelação Cível nº 3001129-61.2025.8.06.0101 (2ª Câmara de Direito Privado, relator Des. Everardo Lucena Segundo)

Uma compradora de fração em multipropriedade pediu o fim do contrato porque a obra atrasou e o empreendimento não tinha habite-se. O Tribunal de Justiça do Ceará reconheceu a culpa exclusiva da incorporadora, mandou devolver tudo de forma imediata, inclusive a comissão de corretagem, afastou as retenções da Lei do Distrato e reconheceu o dano moral. Também entendeu que a compradora podia suspender os pagamentos diante do atraso anterior da construtora.

STJ, AREsp nº 3.270.575/PR (julgado em 31/08/2026)

Num caso de fração hoteleira em multipropriedade com atraso superior a dez anos, o Superior Tribunal de Justiça manteve a decisão que aplicou o Código de Defesa do Consumidor, tratou entraves administrativos, incêndio e alterações de projeto como riscos da própria empresa e reconheceu o dano moral pelo atraso excepcional.

STJ, AREsp nº 3.164.396/CE (julgado em 31/08/2026)

Também em multipropriedade com atraso na entrega, o STJ manteve a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a rejeição da alegação de força maior, que não foi comprovada. Para contratos assinados depois da Lei do Distrato, confirmou o prazo de até 60 dias para a empresa devolver os valores.

Cada caso é analisado a partir do seu contrato, do cronograma da obra e dos valores pagos. As decisões acima mostram a direção que os tribunais vêm seguindo, mas não substituem a análise individual.

Posso parar de pagar enquanto a obra não sai?

Há decisões que admitem a suspensão dos pagamentos quando a empresa já está em atraso, com base na regra de que ninguém pode exigir o cumprimento do contrato sem cumprir a própria parte. Mas parar por conta própria, sem uma medida formal, é arriscado: a empresa pode cobrar multa e juros, negativar o seu nome e depois alegar que o inadimplente foi você.

O caminho mais seguro é formalizar o pedido de rescisão por escrito e, se necessário, pedir à Justiça, logo no início do processo, que suspenda as cobranças e impeça a negativação enquanto a ação corre.

Base legal:
Código Civil, art. 476 (nos contratos bilaterais, nenhuma das partes pode exigir o cumprimento da obrigação da outra antes de cumprir a sua). Ver na íntegra (planalto.gov.br)

O que guardar desde já:

1. O contrato com a data prometida de entrega e a cláusula de tolerância.
2. Os aditivos, comunicados e e-mails da empresa sobre novos prazos.
3. Fotos e vídeos atuais do empreendimento, com data.
4. Os comprovantes de todos os pagamentos, inclusive de taxas de manutenção cobradas antes da entrega.
5. O material de venda que mostrava o resort pronto ou anunciava a data de inauguração.

Esperar mais não é obrigação sua:

Quem comprou uma cota pensando nas próximas férias não precisa passar anos pagando por uma obra sem fim. Quando o atraso é da empresa, a lei garante a saída com a devolução de tudo.

Se o resort em que você comprou a sua cota não foi entregue no prazo, fale com o escritório Dias Advocacia. Com o contrato e os comprovantes em mãos, dá para avaliar o atraso e quanto você pode receber de volta.