Imóvel alugado: quem pode questionar o IPTU, o dono ou o inquilino?

O seu imóvel está alugado, ou você é o inquilino, e o IPTU veio alto demais: quem pode reclamar?

A cena é comum em Belém, principalmente em salas comerciais e lojas. O contrato de aluguel diz que o inquilino paga o IPTU. Um dia, a guia chega com um aumento que ninguém entende, ou com uma cobrança que parece errada. O inquilino, que é quem está pagando, quer ir à Justiça. O proprietário acha que o problema não é dele, já que não sai do bolso dele. Em outros casos, acontece o contrário: o inquilino deixa de pagar, a dívida vai para o nome do dono, e ele só descobre quando recebe um aviso de protesto em cartório.

Existe um caminho claro para os dois lados. A lei define quem responde perante a prefeitura, e o contrato de aluguel define quem arca com o custo entre as partes. O cuidado é não confundir as duas coisas: o inquilino, sozinho, não tem legitimidade para discutir o IPTU com a prefeitura, e o dono continua respondendo pelo imposto mesmo quando o contrato passa o pagamento para o inquilino.

Quem é o contribuinte do IPTU?

Pelo Código Tributário Nacional, contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. Cabe à lei de cada município definir quem será cobrado.

O inquilino não entra nessa lista. Ele usa o imóvel, mas não o possui como dono: a posse dele vem do contrato e reconhece que o imóvel pertence a outra pessoa. Por isso, a jurisprudência entende que o possuidor que pode ser cobrado é aquele que age como se fosse dono, e não o locatário.

Base legal:
Código Tributário Nacional, art. 32 (fato gerador do IPTU é a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel urbano) e art. 34 (contribuinte é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título). Ver na íntegra (planalto.gov.br)

Súmula 399 do STJ: cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU.

O contrato de aluguel muda isso?

Muda entre o dono e o inquilino, mas não perante a prefeitura. A Lei do Inquilinato diz que, em regra, quem paga impostos e taxas do imóvel é o locador, salvo se o contrato disser expressamente o contrário. Quando o contrato transfere esse custo ao inquilino, o locador pode cobrar o IPTU junto com o aluguel.

Só que esse acordo vale apenas entre as partes. O Código Tributário Nacional proíbe que contratos particulares sejam usados contra a Fazenda Pública para mudar quem é o devedor do tributo. Na prática: se o inquilino não pagar, a prefeitura cobra o dono, inscreve o débito em dívida ativa em nome dele e pode protestar e executar.

Base legal:
Código Tributário Nacional, art. 123 (convenções particulares sobre o pagamento de tributos não podem ser opostas à Fazenda Pública). Ver na íntegra (planalto.gov.br)

Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 22, VIII (o locador paga impostos e taxas, salvo disposição expressa em contrário no contrato) e art. 25 (se o contrato atribuir os tributos ao locatário, o locador pode cobrá-los junto com o aluguel). Ver na íntegra (planalto.gov.br)

O inquilino pode entrar na Justiça contra a prefeitura?

Não. O Superior Tribunal de Justiça já consolidou que o locatário não tem legitimidade para discutir o IPTU e as taxas do imóvel alugado, nem para pedir de volta o que foi pago a mais. Isso vale mesmo quando é ele quem paga a guia todos os anos.

O que o inquilino pode fazer é cobrar uma atitude do proprietário. Se o IPTU parece errado, ele deve comunicar o dono por escrito e pedir que o imposto seja revisto. Contratos bem feitos já preveem isso: o dono se compromete a contestar a cobrança quando houver indício de erro, ou autoriza o inquilino a acompanhar o processo.

Base legal:
Súmula 614 do STJ: o locatário não possui legitimidade ativa para discutir a relação jurídico-tributária de IPTU e de taxas referentes ao imóvel alugado nem para repetir indébito desses tributos.

E o dinheiro devolvido, fica com quem?

Perante a prefeitura, quem pede a devolução de um IPTU cobrado a mais é o contribuinte, normalmente o proprietário. Entre dono e inquilino, vale o que o contrato combinou. Se foi o inquilino quem efetivamente pagou aquelas guias, é natural que a devolução seja repassada a ele, mas, sem uma cláusula clara, isso pode virar discussão.

Esse ponto tem importância prática em Belém. Quando o IPTU de um imóvel alugado foi calculado de forma questionável, por exemplo com a aplicação do FCvm, o direito de discutir a cobrança é do proprietário, mas quem perdeu dinheiro pode ter sido o inquilino. Os dois têm interesse em resolver juntos.

E se o inquilino deixar de pagar?

O problema cai no colo do dono. A dívida fica no nome dele, com multa e juros, e pode gerar protesto, execução fiscal e até bloqueio de contas. Depois, o proprietário pode cobrar do inquilino o que pagou, além de eventuais danos, se o contrato previa que o IPTU era responsabilidade do locatário.

Por isso, quem aluga deve acompanhar a situação fiscal do imóvel, e não apenas confiar que as guias estão sendo pagas.

O que a Justiça já decidiu:

TJPA, Apelação Cível nº 0050931-98.2009.8.14.0301 (1ª Turma de Direito Público, julgada em 18/09/2023)

Num processo de cobrança de IPTU em Belém, o locatário do imóvel foi apontado como devedor. O Tribunal de Justiça do Pará, por unanimidade, negou provimento à apelação e confirmou que o locatário não pode responder pelo imposto, porque não se enquadra como contribuinte nem como responsável tributário, conforme o entendimento já sumulado pelo STJ.

TJMT, Apelação Cível nº 1016089-72.2023.8.11.0041 (julgada em 26/08/2026)

Os inquilinos assumiram no contrato o pagamento do IPTU, mas deixaram de pagar por cinco anos seguidos. O débito foi inscrito em dívida ativa e protestado em nome do proprietário, que precisou aderir a um programa de regularização para quitar tudo. O Tribunal de Justiça de Mato Grosso manteve a condenação dos inquilinos a ressarcir o valor pago, a indenizar o dono por dano moral em R$ 5.000,00 e a pagar a multa contratual, que já havia sido reduzida.

Cada caso é analisado a partir do contrato de locação e dos documentos do imóvel. As decisões acima mostram a direção que os tribunais vêm seguindo, mas não substituem a análise individual.

Antes de assinar ou renovar o aluguel:

1. Deixe escrito quem paga o IPTU e as taxas, e em que prazo o comprovante deve ser apresentado.
2. Preveja que o inquilino envie ao dono, todo ano, a cópia da guia paga.
3. Combine o que acontece se a guia vier com indício de erro: quem avisa, em quanto tempo e quem contesta.
4. Defina como fica a devolução de um imposto pago a mais: para quem vai e em que proporção.
5. Se você é o dono, consulte periodicamente a situação fiscal do imóvel no site da prefeitura.
6. Se você é o inquilino, guarde todos os comprovantes de pagamento: eles mostram quem arcou com o custo.

Quem paga nem sempre é quem pode reclamar

No IPTU de imóvel alugado, o contrato divide o custo, mas a lei tributária continua olhando para o dono. Entender essa diferença evita processos perdidos por ilegitimidade e protestos inesperados.

Se você é proprietário ou inquilino e tem dúvida sobre o IPTU de um imóvel alugado em Belém, fale com o escritório Dias Advocacia. Com o contrato de locação, as guias e os comprovantes em mãos, dá para saber quem pode agir e qual é o caminho mais seguro para corrigir a cobrança.