ITBI: valor venal x valor de mercado, veja como reduzir a base de cálculo do imposto na compra do seu imóvel

Você comprou um imóvel por um preço e, na hora de pagar o ITBI, a Prefeitura calculou o imposto sobre um valor bem maior. Já passou por isso?

Essa situação é mais comum do que parece, e, na maioria dos casos, é ilegal. Entender a diferença entre valor venal e valor de mercado pode representar uma economia significativa, seja na compra de um imóvel, seja na recuperação de valores pagos a mais nos últimos cinco anos.

O que é o ITBI, afinal?

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é o tributo municipal cobrado sempre que um imóvel muda de dono por meio de compra e venda, permuta ou outra transação onerosa. Ele é recolhido no cartório, antes do registro da escritura, e sem o comprovante de pagamento, o registro simplesmente não acontece.

O problema não está na existência do imposto, mas em sobre qual valor ele deve incidir.

Valor venal x valor de mercado: qual a diferença?

Aqui mora a confusão que gera boa parte das cobranças indevidas.

Valor venal de referência é um número calculado pela própria Prefeitura, geralmente a partir de uma planta genérica de valores: uma tabela que leva em conta localização, metragem e outros critérios padronizados, sem considerar as particularidades de cada imóvel. Esse valor costuma ser usado também como base do IPTU.

Valor de mercado é o valor real da transação: o preço que efetivamente foi negociado entre comprador e vendedor, refletindo o estado de conservação do imóvel, eventuais reformas, a urgência da venda, a localização exata e uma série de outros fatores que nenhuma tabela municipal consegue captar.

Na prática, muitas Prefeituras vêm cobrando o ITBI com base no valor venal de referência, que quase sempre é superior ao valor efetivamente pago pelo imóvel. O resultado: o contribuinte paga imposto sobre um valor que nunca existiu na transação.

O que o STJ decidiu sobre isso Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça pacificou essa controvérsia ao julgar o Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP). A decisão vale para todo o país e trouxe três definições importantes:

A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado (ou seja, o valor efetivamente declarado na transação), e não está vinculada ao valor venal usado para o IPTU, que nem pode servir como piso mínimo de tributação.

O valor declarado pelo contribuinte é presumido verdadeiro. A Prefeitura só pode contestá-lo por meio de um processo administrativo próprio, com direito a defesa, nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional.

O Município não pode arbitrar previamente o valor do imposto com base em uma tabela de referência criada unilateralmente pela própria administração.

Na prática, isso significa que, salvo abertura de processo administrativo específico para questionar o preço declarado, o ITBI deve ser calculado sobre o valor que constou na escritura, e não sobre a tabela da Prefeitura.

*Base legal: Tema Repetitivo 1.113/STJ (REsp 1.937.821/SP) · art. 148 do CTN · art. 38 do CTN · art. 168, I, do CTN · Súmula 625/STJ

E se eu já paguei o ITBI sobre o valor errado?

Quem pagou o ITBI com base no valor venal de referência, e não no valor real da transação, nos últimos cinco anos tem, em regra, direito a pedir a restituição da diferença paga a mais. Esse direito está previsto no artigo 168, inciso I, do Código Tributário Nacional, que fixa em cinco anos o prazo para pleitear a devolução de tributo pago indevidamente, contado da data do pagamento.

Um alerta prático: protocolar um pedido de restituição diretamente na Prefeitura não interrompe esse prazo de cinco anos: é o que estabelece a Súmula 625 do STJ. Ou seja, enquanto a via administrativa tramita, o relógio da prescrição continua correndo normalmente, o que reforça a importância de avaliar o prazo com cuidado antes de escolher o caminho a seguir.

Como reduzir a base de cálculo do ITBI na prática:

Declare o valor real da transação na guia de recolhimento, com a escritura e o contrato como prova.

Impugne administrativamente eventual cobrança da Prefeitura baseada em valor de referência, exigindo que o Fisco instaure o processo do art. 148 do CTN caso queira contestar o preço declarado.

Reúna documentação de apoio, como laudo de avaliação, fotos do estado do imóvel e histórico de anúncios, para sustentar o valor declarado se houver questionamento.

Avalie a via judicial quando a Prefeitura insistir em cobrar sobre o valor de referência sem abrir o devido processo administrativo.

Verifique pagamentos dos últimos cinco anos: se você recolheu ITBI sobre valor superior ao da transação, pode haver crédito a recuperar.

Fique atento: o tema ainda está em discussão no STF

Vale um alerta importante: embora a tese do STJ esteja em vigor e seja de aplicação obrigatória, o Supremo Tribunal Federal está analisando um recurso extraordinário sobre o mesmo assunto, sob relatoria da ministra Cármen Lúcia, com possível repercussão geral. Enquanto o STF não julga o caso, prevalece o entendimento do STJ, mas o tema segue sensível e pode ter novos desdobramentos.

Isso reforça a importância de um acompanhamento próximo: cada caso concreto (a legislação do seu Município, a forma como o ITBI foi cobrado, o histórico de pagamentos) pede uma análise específica.

Precisa entender se você pagou ITBI a mais?

Se você comprou um imóvel recentemente, ou nos últimos cinco anos, e desconfia que o ITBI foi calculado sobre um valor superior ao efetivamente pago, vale a pena revisar a guia de recolhimento e a legislação municipal aplicável. Nossa equipe pode analisar seu caso e verificar se há valores a recuperar.