Você pode estar pagando IPTU a mais em Belém há quase 10 anos, e nem imaginar

Você já parou para pensar que pode estar perdendo dinheiro todos os anos sem nem saber? Desde 2016, a Prefeitura de Belém vem cobrando o IPTU de forma equivocada em milhares de imóveis, e a grande maioria dos proprietários não imagina que paga mais do que deveria. Um decreto editado naquele ano alterou a conta do imposto de um jeito que, segundo decisões judiciais recentes, a lei não permite. Já são quase dez anos de cobranças questionáveis.

Será que você é um desses contribuintes que paga a mais, sem saber, todos os anos? Neste artigo, explicamos com calma o que aconteceu, por que isso é considerado ilegal e o que pode ser feito a respeito.

Como o IPTU deveria ser calculado

Todo carnê de IPTU esconde uma fórmula por trás do valor final. Ela é simples, em tese: pega-se o valor venal do imóvel, uma espécie de "valor oficial" atribuído pela Prefeitura, normalmente diferente do valor de mercado, e multiplica-se pela alíquota, um percentual que varia conforme o tipo e o valor do imóvel.

Até aqui, nenhuma ilegalidade. O problema está em como esse valor venal é calculado.

Por determinação do próprio Código Tributário Nacional (art. 33, Lei nº 5.172/1966), a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel, e esse valor precisa vir de critérios objetivos, previstos em lei, não de estimativas de mercado feitas caso a caso. Em Belém, esses critérios objetivos são a área construída e a área do terreno, cada uma multiplicada por um valor de referência oficial. Esse valor está registrado desde 1999 na Planta de Valores Genéricos (PVG) do município, aprovada pela Lei Municipal nº 7.934/1998, e a fórmula estava (e deveria continuar estando) prevista no art. 14 do Decreto Municipal nº 36.098/1998:

Valor Venal = (área construída x valor unitário de construção) + (área do terreno x valor unitário do terreno)

O que mudou em 2016: por que a mudança é o centro do problema

Em 13 de janeiro de 2016, a Prefeitura de Belém editou o Decreto Municipal nº 84.739/PMB, alterando esse mesmo art. 14 para inserir um novo elemento na conta: o FCvm, Fator de Correção pelo Valor de Mercado.

A partir dali, a fórmula do valor venal passou a ser:

Valor Venal = [(área construída x valor unitário) + (área do terreno x valor unitário)] x FCvm

O FCvm é calculado a partir da relação entre pesquisas de mercado (anúncios, laudos, ofertas de venda) e o valor de referência que já constava do cadastro do imóvel, com uma redução de 30% quando esse fator resultar maior que 1. Na prática, isso significa que a Prefeitura passou a comparar o valor cadastral antigo (baseado na planta de 1999) com preços de mercado atuais, e a usar essa diferença como multiplicador direto do IPTU.

A justificativa por trás disso é até compreensível: a Planta de Valores de 1999 estava, de fato, desatualizada, e não refletia mais o mercado imobiliário real de Belém. O problema não está na intenção de atualizar os valores, está no caminho escolhido para fazer isso.

Por que um decreto não pode fazer isso

A Constituição Federal, art. 150, inciso I, é direta nesse ponto: nenhum ente público pode exigir ou aumentar tributo sem lei que o estabeleça. É o chamado princípio da legalidade tributária. O Código Tributário Nacional reforça essa regra de um jeito ainda mais específico: o art. 97, inciso II e §1º, do CTN, determina que qualquer modificação na base de cálculo que torne o tributo mais oneroso é equiparada, para todos os efeitos, a uma majoração de tributo, e majoração de tributo exige lei, não decreto.

Foi exatamente isso que aconteceu: a Prefeitura, por ato do próprio Poder Executivo, sem passar pela Câmara Municipal, inseriu um fator multiplicador que aumentou artificialmente o valor venal de milhares de imóveis. Não houve lei aprovando esse fator. Não houve atualização formal da Planta de Valores. O FCvm entrou por fora da fórmula original, por um decreto que, juridicamente falando, não tem competência para alterar a base de cálculo de um imposto.

Esse entendimento não é uma interpretação isolada. O Superior Tribunal de Justiça, pela Súmula 160, já pacificou que o município não pode atualizar o IPTU, por decreto, em percentual superior ao índice oficial de correção monetária. O mais interessante é que o precedente que deu origem a essa súmula (REsp nº 5.395-PA, julgado em 1991, relatado pelo Ministro Garcia Vieira) tratava exatamente do Município de Belém. Ou seja: a discussão sobre a Prefeitura tentando aumentar o IPTU por decreto, sem lei, já existe há mais de trinta anos. O FCvm é só o capítulo mais recente dessa mesma história.

O Supremo Tribunal Federal, por sua vez, tem entendimento no mesmo sentido, fixado em repercussão geral no RE 648.245/MG (Tema 211): a majoração do valor venal do imóvel para fins de IPTU depende de lei em sentido formal, sendo dispensável apenas quando a atualização não ultrapassa os índices oficiais de inflação, o que claramente não é o caso do FCvm, que pode multiplicar o valor venal por fatores superiores a 2 ou 3.

Um problema que atinge quem menos espera: inclusive imóveis antigos

Um ponto que gera confusão: o marco de 2016 não separa imóveis novos de imóveis antigos pela data de construção. O que importa é a data em que o IPTU foi calculado e cobrado. Um imóvel construído em 1985 é tão afetado quanto um construído em 2018, desde que tenha recebido carnês calculados a partir do exercício de 2016 em diante, porque o FCvm passou a integrar a fórmula de todos os lançamentos feitos após aquela data, independentemente da idade da construção.

Curiosamente, uma das decisões mais recentes sobre o tema, proferida pela 3ª Vara do Juizado Especial da Fazenda Pública de Belém (Proc. nº 0813109-80.2025.8.14.0301, julgada em 17/02/2025), foi além e reconheceu que o próprio critério de aplicação do FCvm cria uma distorção adicional: o fator vinha sendo aplicado apenas a imóveis inscritos no cadastro após o decreto, mantendo tratamento diferente para imóveis já cadastrados antes dele. Isso configura, na visão do juízo, uma quebra de isonomia entre contribuintes na mesma situação, o que é vedado pela própria Constituição.

O tamanho real da distorção: um exemplo que fala por si

Para entender o impacto financeiro concreto, veja a comparação entre dois imóveis reais de Belém, citada em ação judicial sobre o tema:

Edifício Aquarius (sem incidência do FCvm, fator igual a 1,0): área construída de 653,90 m², valor venal de R$ 1.364.379,17. Edifício Lisse (com FCvm de 2,028): área construída de apenas 325,43 m², menos da metade do imóvel anterior, mas valor venal de R$ 1.379.553,93, quase R$ 15 mil superior ao do imóvel com o dobro do tamanho.

Não é preciso ser especialista para notar o absurdo: um imóvel com menos da metade da área construída chegou a um valor venal maior do que o de um imóvel muito maior, simplesmente porque um multiplicador foi aplicado sobre ele por decreto. Em outro caso comparativo, entre imóveis de padrão semelhante no mesmo bairro, a diferença no imposto devido em um único exercício chegou a R$ 8.939,00.

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Mesmo imóvel, valor venal multiplicado pelo FCvm após 2016

Esse tipo de distorção tem, na prática, um efeito duplo sobre o bolso do contribuinte. Primeiro, o valor venal artificialmente inflado já aumenta diretamente o IPTU. Segundo, e esse é o ponto que menos gente percebe, como as alíquotas do IPTU em Belém são progressivas (quanto maior o valor venal, maior o percentual cobrado), o FCvm pode empurrar o imóvel para uma faixa de alíquota mais alta do que a que realmente lhe corresponderia. O contribuinte acaba pagando mais duas vezes pelo mesmo motivo.

Isso já foi reconhecido pela Justiça em diversos casos em Belém

Um receio comum de quem ouve falar desse tipo de discussão pela primeira vez é imaginar que se trata de uma teoria jurídica ainda não testada. Não é o caso. Só nos últimos anos, o mesmo Decreto 84.739/2016 já foi declarado ilegal em diferentes decisões da Justiça do Pará:

O TJPA, em Recurso Inominado julgado pela 3ª Turma Recursal, manteve sentença que declarou nula a inclusão do FCvm na base de cálculo, por ausência de lei formal autorizando a alteração. Íntegra da decisão Em outro processo, também no TJPA, a Justiça reconheceu a majoração indevida do valor venal de um imóvel no bairro Batista Campos entre 2019 e 2023, atribuída diretamente ao decreto. Íntegra da decisão A 1ª Vara do Juizado Especial da Fazenda Pública de Belém determinou a anulação dos lançamentos que incluíam o FCvm e a restituição dos valores pagos a maior entre 2019 e 2022. Íntegra da decisão Em processo mais recente (Proc. nº 0813307-20.2025.8.14.0301), a mesma 3ª Vara do JEFP deferiu tutela de urgência suspendendo os efeitos do decreto para o imóvel em questão, determinando a emissão de nova guia de IPTU sem o FCvm, ainda antes do julgamento final do processo.

O que esses casos têm em comum é o reconhecimento de que a base de cálculo do IPTU não pode ser alterada por ato do Executivo, e de que o contribuinte prejudicado tem direito à restituição dos valores pagos indevidamente. Esse direito, aliás, também está na lei: o art. 165 do CTN assegura a restituição de tributo pago indevidamente, e o art. 168, inciso I, do CTN fixa em 5 anos o prazo para pedir essa devolução, contados retroativamente a partir da data em que a ação é ajuizada.

O que pode ser feito, na prática

Para quem suspeita que seu imóvel foi afetado, o caminho passa por alguns passos objetivos:

Reunir os carnês de IPTU dos últimos exercícios e, se possível, solicitar à SEFIN a Certidão de Cadastro Imobiliário, que traz os dados oficiais usados no cálculo. Isolar o FCvm aplicado, comparando o valor venal declarado no carnê com o valor que resultaria da fórmula legal, sem o fator. Confirmar a elegibilidade: verificar se o IPTU foi efetivamente pago nos anos analisados e se não existe já uma ação em curso sobre o mesmo imóvel. Calcular o valor pago a mais, ano a ano, respeitando o prazo de prescrição de 5 anos. Ajuizar a ação cabível: ação anulatória do lançamento tributário, cumulada com pedido de restituição do indébito e, quando cabível, tutela de urgência.

Descobrir que o IPTU pode ter sido cobrado a mais é apenas o primeiro passo. O que realmente importa é saber se o seu imóvel foi afetado, quanto foi pago indevidamente e qual é o caminho mais seguro para recuperar esse valor dentro do prazo de 5 anos.

Fale com quem entende do assunto

A Dias Advocacia e Consultoria atua na área tributária e imobiliária em Belém e no Pará, com foco em resolver problemas reais de quem paga imposto. Nossa equipe analisa o seu carnê e a Certidão de Cadastro Imobiliário, identifica se houve a aplicação do FCvm, calcula o valor a ser recuperado e conduz todo o processo, da análise inicial até a ação judicial, quando ela for necessária.

Entre em contato com o escritório e converse com quem entende do assunto. Cada carnê tem a sua história, e o primeiro passo para conhecer a do seu imóvel é uma análise cuidadosa do caso.